Los cambios en el plan regulador de la comuna están transformando a este sector semi industrial en un nuevo polo de desarrollo inmobiliario, que destaca por su potencial crecimiento y plusvalía, con proyectos que rescatan el carácter tradicional de esta zona.
San Miguel se ha identificado históricamente como una comuna tradicional de clase media y con una alta calidad de vida. Si bien es parte del sector sur de Santiago, ha pasado a ubicarse en el corazón capitalino gracias a la línea 2 del Metro, su rápida conexión con la Autopista Central, su cercanía al centro y, más recientemente, el anuncio de la próxima línea 9.
Desde sus inicios, la inversión inmobiliaria de San Miguel se concentró en El Llano y el sector de las Avenidas, zonas que experimentaron un rápido crecimiento en altura. La modificación del plan regulador en el año 2016 redujo el volumen de construcción “y cuyo resultado fue el alza de los valores de suelo de estas zonas, motivando al desarrollador inmobiliario a explorar otras alternativas de ubicación con características similares a las tradicionales en la comuna”, explica Cristián Lecaros, socio director de Transsa Consultores.
Fue así como hace un par de años la zona de San Miguel Oriente —comprendida entre Gran Avenida, Santa Rosa, Departamental y Alcalde Pedro Alarcón—, atrajo el interés de las inmobiliarias. Se trata de un sector que por años tuvo un carácter mixto, donde convivían inmuebles de destino industrial con cuadras de casas de uno o dos pisos, muy próximo al centro de servicios de la comuna, como la Municipalidad y el Hospital Barrios Luco. Es precisamente la posibilidad de reconvertir los paños industriales en proyectos de departamentos lo que está configurando un emergente barrio residencial.
“San Miguel Oriente está experimentando un proceso de regeneración urbana, con el desarrollo de una oferta muy atractiva en términos de precio y calidad de vida. Al mismo tiempo, promete una muy buena plusvalía porque los proyectos se encuentran en sus primeras etapas”, sostiene Isabel Letelier, gerente de Operaciones de Inmobiliaria Insta.
Según un análisis de Transsa Consultores, actualmente existen 13 proyectos a la venta en la zona, con un precio promedio que se elevó de 57,9 UF/m2 a 59 UF/m2 entre enero y marzo de este año, pero que se ha mantenido estable desde entonces. “Hay un total de 872 unidades disponibles, con aproximadamente 13 o 14 meses para agotar stock. Actualmente, existen 10 permisos de edificación y 5 anteproyectos desde el 2018 al 2020, lo que permite estimar una estabilización de la zona en torno a los 10 proyectos en venta”, destaca Cristián Lecaros.
Inmobiliaria Insta es uno de los desarrolladores que está invirtiendo en este sector con un proyecto que asciende a USD 24 millones, que consiste en un condominio de edificios de solo 4 pisos, en torno a un parque interior de 1.000 m2. “Es un proyecto innovador para la zona, ya que nuestro objetivo es mantener la escala de barrio y no sacrificar su carácter tradicional, a pesar de que el plan regulador nos permite construir hasta una altura de 14 pisos. Otra ventaja es su ubicación, que permite llevar a la práctica el concepto de la ciudad a 15 minutos, por su cercanía al Metro y a los principales servicios de la comuna”, explica Isabel Letelier, ejecutiva de Insta, quien agrega que el proyecto incluirá innovaciones en materia de eficiencia energética y ventilación inéditas en departamentos del segmento de precio donde participan, que va entre las 2.380 UF y 6.420 UF.
En cuanto a suelo disponible para futuros proyectos, San Miguel Oriente actualmente registra un total de 5.5 Ha de Sitios Eriazos y 43.7 Ha de terrenos con destino industrial, según datos de Transsa. “Lo que muestra que hay espacio de crecimiento inmobiliario para la zona, estimando un desarrollo futuro importante”, finaliza Lecaros.
Fuente: Cuatro Ejes. Comunicación Estratégica.
